크플의 ‘아파트 투자’ 상품을 구경하다 보면, 7~17%의 다양한 수익률을 제공하는 것을 확인할 수 있습니다. 문득 궁금해졌어요. 이 상품들은 어떤 차이가 있길래 이렇게 서로 다른 수익률을 가지게 된 걸까?
오늘은 크플 ‘아파트 투자’의 수익률이 어떻게 결정되는지, 그 비밀을 알려드리도록 할게요. 초보 투자자라면 꼭 주목하세요!
수익률 설정 원칙: ‘하이 리스크 하이 리턴’
기본적으로 크플의 투자 상품은 ‘하이 리스크 하이 리턴(High Risk High Return)’의 원칙을 고수하고 있어요. 쉽게 말해 리스크가 높은 상품일수록 높은 수익률을 제공하는 것이죠.
여기서 ‘리스크가 높다’는 건 두 가지 측면에서 살펴볼 수 있는데요. 먼저 첫째, 이자 지급 지연의 가능성을 말합니다. 매달 돌아오는 이자 납입 시점에 차입자가 정상적으로 이자를 내지 않는 경우를 말하죠. 다음으로 둘째, 원금 손실의 가능성을 말합니다. 채권 만기 시점에 차입자가 돈을 갚지 못해 부실채권이 되거나 담보가 경매로 넘어가서 원금의 일부/전부를 잃게 되는 경우에요.
크플 투자 전반에 있어 이자 지연 가능성을 예측하고 싶다면 크플 홈페이지 – 상품 공시에서 ‘연체율’을, 원금 손실과 관련된 정보를 알고 싶다면 ‘손실률’을 확인하면 되는데요. 2024년 9월 말 기준, 크플 아파트 투자의 연체율은 ‘7.33%’, 손실률은 각 연도별로 0%대를 유지하고 있습니다. 리스크를 최소화하기 위한 노력과 더불어, 투자 상품이니 가질 수밖에 없는 ‘리스크’를 산정해 그에 합당한 ‘수익률’을 제공하고 있다고 볼 수 있죠.
그럼 지금부터 개별 채권의 수익률이 어떻게 결정되는지, 투자자 여러분은 수익률에 담겨있는 리스크의 의미를 어떻게 판단할 수 있을지 더 자세히 설명드릴게요!
차입자의 신용 ↑, 리스크 ↓ 수익률 ↓
각 채권의 수익률은 먼저 돈을 빌리는 차입자의 신용에 따라 좌우됩니다. 아무리 아파트라는 확실한 담보를 가진 채권이라도 차입자가 변제 능력이 부족하다면 이자 지급이 밀릴 수 있기 때문인데요.
크플은 변제 능력이 있는 차입자에게만 돈을 빌려주기 위해 심사를 철저히 하고 있습니다. 승인 여부를 판가름 하고 나서는 리스크에 따라 수익률을 차등 지급하고 있죠. 이때 담보의 가치가 비슷하다면 우량한 차입자일수록 수익률이 상대적으로 낮게 측정됩니다.
각 채권별 상세 페이지를 통해 투자자는 크플이 제공하는 차입자 정보: 연소득, 소득 형태, 신용점수, 대출잔액 등을 토대로 리스크를 계산해볼 수 있어요. 가령 연소득이 너무 적다면 이자 상환은 가능한 수준인지 계산해보고, 대출잔액이 너무 많다면 이자 상환에 이미 큰 지출을 하고 있는 게 아닐까 추측하는 식이죠.
담보의 가치 ↑, 리스크 ↓, 수익률 ↓
사실 아파트 투자 상품에서 압도적으로 수익률을 좌우하는 요인은 ‘담보의 가치’입니다.
앞서 이자 지급이 지연될 수 있는 리스크를 말씀드렸는데, 담보의 가치가 충분해 채권 매각이나 경매가 긍정적으로 처리된다면 상환 지연 기간에 대한 지연가산이자를 받을 수 있기 때문입니다. 사실상 해당 리스크가 일정 부분 해소되는 셈이죠.
그렇기 때문에 크플은 투자한 원금 및 이자를 잘 받을 수 있도록 다른 무엇보다 담보 가치 평가에 힘쓰고 있는데요. 특히 지난 2022년 집값이 급락하면서 금융 시장이 급속히 얼어붙은 것을 경험한 이후 보수적인 시각으로 담보를 평가하고 적절한 한도를 산정하고 있습니다. 이게 바로 앞서 언급한 손실률 0%대를 유지할 수 있었던 비결이죠.
그렇다면 담보의 가치는 어떻게 평가하는 걸까요? 이는 우리가 흔히 부동산 투자를 생각할 때 고려하는 요소와 비슷합니다. 결국 해당 담보가 얼만큼 투자 가치가 있느냐에 따라서 채권 매각이나 경매의 가능성이 달라지기 때문인데요.
크플은 담보 가치 판단 시 해당 아파트가 위치하고 있는 지역, 세대수, 준공연도를 비롯해 초품아*, 역세권 등 좋은 아파트의 구성 요소를 확인하고 있어요. 여기에 더해 해당 아파트에 얼마나 많은 근저당권이 설정되어 있는지, 아파트 시세 대비 부채 비율을 고려했을 때 원금을 충분히 회수할 수 있을지 그 가능성을 살핍니다. 이에 따라 담보의 가치가 충분해 원금 회수의 가능성이 높다면 수익률은 상대적으로 낮게 책정하죠.
*초품아: ‘초등학교를 품은 아파트 단지’의 준말
각 채권별 상세 페이지에는 담보로 설정된 아파트명 뿐만 아니라 근저당순위, 유효담보비율, 담보물 회수 예상가액 등 충분히 많은 정보가 나와 있습니다. 투자자 여러분도 이런 정보를 통해 각 채권의 수익률이 왜 높게 혹은 낮게 설정되었는지 충분히 유추해 볼 수 있어요.
가령, 아파트 시세가 2억인데 부채가 1.8억이 잡혀있다면 집값이 2천만원만 떨어져도 원금 손실의 가능성이 있으므로 리스크가 있을 수밖에 없는데요. 이런 식으로 최악의 시나리오를 가정했을 때 담보가 얼마나 효력이 있을지 계산함으로써 원금 손실의 가능성을 판단할 수 있겠죠.
교훈! 상품 페이지를 꼼꼼히 살피자
콘텐츠를 다 읽고 난 지금, 이제 각 상품별로 왜 수익률이 이렇게 차이가 나는지 알 것 같으시죠?
모든 투자가 그러하듯, 크플 투자도 마찬가지로 유의미한 성과를 내기 위해서는 상품 고르는 눈을 계속 기르며, 나만의 투자 원칙을 세워야만 합니다. 상품 페이지를 꼼꼼히 살피며, 이 상품이 왜 이런 수익률을 가지게 되었는지 유추해보는 과정이 필요하죠. 그렇게 반복적으로 연습하다 보면 스스로 감당할 수 있는 리스크의 수준이 어느 정도인지 알게 되고, 올바른 선택을 할 수 있게 될 거예요.
이번 콘텐츠에서 얻은 정보를 토대로 나만의 상품 보는 눈을 기르실 수 있기를 진심으로 바랍니다. 모두 성투하세요!
연 10%대 수익 안정적으로 얻는 방법
| ▣ 상기 내용은 2024년 11월 1일에 발행되었습니다. 당사의 상황에 따라 상품 특성이 변경될 수 있으니, 최신의 상품 설명서를 확인하세요. ▣ 본 포스팅에 수록된 내용은 단순 정보 제공을 위한 것으로, 이를 근거로 행한 금융 거래에 대해 책임지지 않습니다. ▣ 준법감시인 심사필 제C-18호(24.10.31.6개월) ▣ 본 포스팅은 기록 보존을 목적으로 심사필의 유효기간이 만료된 후에도 계속 게시 예정임을 안내드립니다. |
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