온라인투자연계금융업(온투업) 투자를 고민할 때 마주치는 알쏭달쏭한 용어들, 잘 알고 계신가요?
이번 콘텐츠에서는 주택 담보 투자를 할 때 종종 볼 수 있는 용어, ‘매입확약’에 관해 이야기 나눠볼까 해요. 대출잔액 기준 온투업 1위 ‘크플’을 기준으로 설명드릴텐데, 같은 용어를 쓰더라도 적용 대상이나 상세 설명 등은 금융기관마다 약간의 차이가 있을 수 있으니 각 상품 페이지 등을 꼼꼼히 살피시길 미리 당부드릴게요.
매입확약: 사들일 것을 확실히 약속하다
- 매입(買入): 물건 따위를 사들임.
- 확약(確約): 확실하게 약속함. 또는 그런 약속.
매입확약은 쉽게 말하면, 사들일 것을 확실히 약속한다는 뜻이에요. 여기서 사들이는 대상은 ‘부실채권’을 말합니다.
통상 온투업 투자는 특정 차입자에게 돈을 빌려주고 약정된 이자를 매달 받는다는 점에서 채권 투자로 분류되는데요. 이때, 이자 지급이 2개월 이상 지연되거나 만기에 돈을 갚지 않을 시, 해당 채권은 ‘부실채권’으로 정의되고, 부실채권매입 전문회사(NPL사)가 이를 매입하기로 확실히 약속하는 거예요.
매입확약이 왜 필요할까?
기본적으로 매입확약은 투자자 보호를 위한 장치입니다.
주택 담보 투자의 경우, 차입자가 돈을 갚지 않을 시 투자금을 돌려받을 수 있는 방안은 ①채권 매각을 통한 회수 혹은 ②담보물 경매가 있는데요. 보통 경매에 더 오랜 시간이 소요되고 절차가 복잡하기에 우선 NPL사에 채권 매각을 시도한 다음, 원활하지 않을 시 경매로 넘어가곤 합니다.
이때, 매입확약은 ‘채권 매각을 통한 회수’가 무조건적으로 가능하도록 사전에 매입을 약정하는 거예요. 해당 채권의 LTV(유효담보비율)*에 따라 대출잔액의 100% 혹은 85%로 매입을 약정하죠.
*LTV: 선순위 금융 기관의 대출 잔액을 기준으로 계산한 담보 인정 비율, 계산식 = (크플 대출 금액 + 선순위 대출 잔액 + 임차 보증금) / 주택 감정가 X 100
투자자로서는 투자한 채권에 연체 혹은 부실이 발생하더라도 원금 손실의 여지를 줄이는 안전장치로서 매입확약이 기능하는 것인데요. 투자하고자 하는 상품의 LTV 구간을 확인한 다음, 손실액을 예상하는 방식으로서 매입확약의 효과를 확인할 수 있습니다.
매입확약이 붙어 있는 채권이 꼭 더 좋을까?
원금 손실을 막을 수 있다 하니, 무조건 매입확약이 붙은 채권에만 투자해야 할 것 같은 기분이 드는데요.
이 질문에 대한 답은 세모(△)라고 할 수 있어요. 그렇다고 할 수도 있고, 아니라고 할 수도 있거든요. 앞서 말했듯 매입확약의 긍정적인 측면은 원금 손실의 가능성을 줄일 수 있다는 것이죠. 하지만 한편으로 매입확약이 붙어있다는 것은 역설적으로 해당 채권의 연체 및 손실 위험이 상대적으로 더 있음을 의미하기도 합니다.
온투금융사의 입장에서 ‘매입확약’은 부가적인 안전장치로서 비용이 드는 요소예요. 따라서 모든 상품에 붙이기 보다는 전체 취급하는 채권 중에서 리스크가 비교적 있다고 판단하는 상품에만 일정 비율로 붙이는 식으로 투자자 보호와 비용 효율화의 균형을 맞추는데요. 매입확약이 붙어있는 상품은 상대적으로 더 리스키하며, 매입확약이 안전장치로서 이를 막아주는 개념이라는 점을 인지하는 게 중요합니다.
만약 원금 손실 가능성이 거의 없는, 안정적인 투자를 추구하는 유형이라면 아래의 규칙을 따르는 게 좋아요.
- 수익률이 상대적으로 높은 채권 중에는 매입확약이 붙어있는 채권에 투자한다.
- 수익률이 상대적으로 낮더라도 낮은 LTV와 확실한 담보물을 보유한 채권에 주로 투자한다.
매입확약은 마법의 단어가 아니다!
아쉽게도 ‘매입확약’이 붙어있다 하더라도 ‘100% 원금이 보장된다’고 말할 수는 없어요. NPL사가 자력부족 등의 사유로 위약금을 감수하면서까지 채권 매각을 불발시킬 수 있다는 예외사항이 있거든요.
온투업 투자를 결정할 때 상품 뿐만 아니라 해당 상품을 운영하는 금융기관의 신뢰도를 함께 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 단순히 ‘약속했다’가 중요한 게 아니라 ‘약속을 얼만큼 지켰나’, ‘계속 지킬 수 있나’가 중요한 거죠.
실제로 지난 ‘22년, 유례없이 집값이 급락하면서 온투업권에서는 약속한 대로 매입확약을 지키지 못하는 경우가 속출했습니다. NPL사들이 시장 상황에 악영향을 받아 자금 경색을 겪으면서 채권 매입을 포기하게 된 것이죠. 매입확약에 대한 투자자 여러분의 믿음이 흔들리는 순간이었는데요.
대출 잔액 기준, 온투업 1위 크플의 전문 채권관리팀은 이런 상황에서도 매입확약 100% 필수 이행을 목표로, NPL사들이 계약을 지킬 수 있도록 긴밀하게 협의하며 관리해왔습니다. 그 결과, 현재 약 92%의 이행률을 기록하고 있으며, 100% 약속 이행을 목전에 두고 있죠.
투자 시 매입확약을 주요 안전장치로 고려하고 계신다면, 이런 과거의 이력과 앞으로의 가능성까지 함께 살펴보시는 걸 추천드려요.
크플의 매입확약 활용 원칙: 실질적 효력을 중심으로
지난 집값 하락기에 금융 시장에서 발생한 매입확약 미이행 사례들을 반면교사 삼아, 크플은 무분별한 매입확약보다는 주어진 기한 내에 고객과의 약속 이행이 가능한 ‘실질적 효력’이 있는 매입확약만 진행하고 있습니다.
따라서, ▲LTV가 낮아 경매로 처분하는 것이 원금 매각보다 유리하다고 판단되거나, ▲NPL사가 사전 논의에서 원금 이하로 확약을 요구하는 경우에는 의도적으로 매입확약을 붙이지 않고 있어요. 반대로, 채권의 안정성을 높이기 위해 △LTV가 상대적으로 높거나, △차입자의 신용이 상대적으로 떨어지는 경우 금리를 인상함과 동시에 매입확약을 붙여서 안정성을 강화하고 있죠.
이처럼 투자자 여러분은 주택 담보 투자 시, 해당 상품을 운영하는 온투금융사가 ‘매입확약’을 어떻게 정의하고 있는지, 어떤 원칙을 가지고 운용하고 있는지 등을 철저히 살펴 안정적인 투자를 위해 계속 노력해야 합니다.
이번 콘텐츠를 통해 ‘매입확약’에 대해 더 자세히 알게 되셨기를, 이 내용이 여러분의 올바른 선택에 도움이 되기를 바랍니다. 여러분의 성투를 진심으로 응원합니다! 
매입확약이 적용된 상품에 투자하고 싶다면?
| ▣ 상기 내용은 2024년 8월 29일에 발행되었습니다. 당사의 상황에 따라 상품 특성이 변경될 수 있으니, 최신의 상품 설명서를 확인하세요. ▣ 본 포스팅에 수록된 내용은 단순 정보 제공을 위한 것으로, 이를 근거로 행한 금융 거래에 대해 책임지지 않습니다. ▣ 준법감시인 심사필 제C-15호(24.08.29.6개월) ▣ 본 포스팅은 기록 보존을 목적으로 심사필의 유효기간이 만료된 후에도 계속 게시 예정임을 안내드립니다. |
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