“유효담보비율? 고시담보비율? 그게 뭔데요…?”
온투업(P2P)에 발을 들이면 처음 보는 용어들이 줄줄이 등장하곤 합니다. 그 중에서도 낯설지만 꼭 알아야 할 개념들이 있는데요.
오늘 알아볼 개념은 바로 ‘아파트 투자’에서 빼 놓을 수 없는, 유효담보비율과 고시담보비율입니다! 생소하다고 그냥 넘겨 버리면 중요한 리스크를 놓칠 수도 있는 이 용어들, 온투업 1위* 크플을 기준으로 제대로 이해하실 수 있게 도와드릴게요. 😇
*2025년 3월 말 대출 잔액 기준
유효담보비율이란?
먼저, 유효담보비율부터 알아볼까요? 유효담보비율은 말 그대로 ‘담보(아파트)가 실제로 얼마나 유효한지’ 나타내는 수치입니다. 현 시점에 담보물에 얼마만큼의 대출이 잡혀 있는지를 파악해, 리스크를 합리적으로 추정할 수 있죠.
계산식은 아래와 같습니다.
유효담보비율 = (크플 주택담보대출금액 + 선순위 대출잔액 + 임차보증금) ÷ 크플 감정가 × 100
예를 들어, 감정가 5억 원인 아파트에 크플 대출 1억 원, 선순위 대출잔액 2억 원, 임차보증금 5천만 원이 있다면?
(1억 + 2억 + 0.5억) ÷ 5억 × 100 = 70%
이 주택의 유효담보비율은 70%인 거죠. 주택의 70%만큼이 대출로 이뤄져 있다고 보시면 됩니다.
고시담보비율이란?
그렇다면 유효담보비율과 짝꿍처럼 같이 다니는 고시담보비율은 뭘까요?
고시담보비율은 보다 보수적인 관점에서 계산된 수치예요. 선순위 금융기관이 회수를 최대한 보장받기 위해 설정한 ‘채권최고액’과, 소액임차보증금을 모두 포함해 계산하죠.
계산식은 아래와 같아요.
고시담보비율 = (크플 주택담보대출금액 + 선순위 채권최고액 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 크플 감정가 × 100
이때, ‘채권최고액’은 실제 빌린 금액의 110%~120% 수준으로 설정되는데요. 상환 불이행시 발생할 이자 지연손해금, 소송비용 등을 포함해 계산되는 거예요. 이 때문에 리스크가 과장되어 보여질 수 있죠.
하나 더 포인트가 있습니다. 바로 대출을 갚을 때 등기부 변경 등록을 하지 않는다면 대출 잔액이 실제로는 줄었을지라도 채권최고액은 그대로 유지된다는 것! 초기에 2억을 빌리고, 5천만원을 부분 상환했더라도 채권최고액은 여전히 2억 기준으로 잡히기 때문에 실제 리스크보다 과장되어 보여질 수 있는 거죠.
유효담보비율(고시담보비율)이 높은 채권이라면?
이 두 비율 모두 채권의 리스크 판단에 활용될 수 있는데요. 비율이 높을수록, 상대적으로 리스크가 높은 채권이라고 볼 수 있어요. 담보물에 잡혀 있는 대출이 많다는 걸 의미하거든요. 이 말은 곧, 경매 낙찰가에 대비할 여유분이 적다는 걸 뜻하기도 하죠.
일반적으로 아파트 투자에서 대출자가 돈을 갚지 않아 부실 채권이 되었을 때, 크플은 아파트를 경매로 넘겨 투자자의 원금과 수익을 보전하는데요. 유효담보비율이 높을수록 경매 낙찰가가 낮아지면 손실을 입게 될 가능성이 커져요.
예를 들어 감정가 5억 원에 유효담보비율이 90%인 상품이라면, 4.5억 원이 선순위와 크플 대출로 묶여 있다는 뜻인데요. 만약 이 담보가 경매에 넘어갔고, 4.5억원에 낙찰되었다면 어떻게 될까요?
선순위 대출자와 임차보증금이 우선 변제되고 나면, 크플 투자자에게 돌려줄 돈은 거의 없겠죠. 유효담보비율이 높을수록, 경매 낙찰가가 조금만 낮아져도 원금 손실 가능성이 확 커진다는 점, 꼭 기억해 주세요!
크플이 유효담보비율을 강조하는 이유
크플은 투자자 여러분에게 정확한 리스크 정보를 제공하기 위해, 모든 상품에 유효담보비율과 고시담보비율, 등기부등본을 함께 제공하는데요. 그 중에서도 유효담보비율을 강조해서 보여드리고 있어요.
그 이유는 앞서 말씀드린 것처럼 고시담보비율이 담보의 리스크를 과장해서 보여주는 경우가 꽤 있기 때문이에요. 채권최고액으로 잡혀 있는 금액은 말 그대로 ‘혹시 몰라’ 여유롭게 잡아둔 성격이 강하기 때문에 경매가 진행되더라도 선순위 금융기관은 실제 대출잔액과 연체 이자, 소송 비용 등만 회수하기 마련입니다. 채권최고액으로 잡혀 있는 전액이 회수되는 게 아니죠.
예를 들어 감정가 6억 원인 주택에 선순위 채권최고액이 3억 원으로 설정돼 있지만, 실제 대출 잔액은 2억 원이라면? 경매 시 선순위 금융기관은 2억 원+만 회수하고, 남은 4억 안에서 크플 투자자가 변제 받게 돼요. 여유분이 실제론 4억인데 3억으로 착각하게 되는 거죠.
반면 유효담보비율은 실제 투자자가 받을 수 있는 몫이 얼마나 되는지 훨씬 명확히 파악할 수 있어요. 그래서 크플은 이 수치를 강조하고, 플랫폼에서도 쉽게 확인할 수 있도록 제공하고 있는 것이죠. 보통 유효담보비율이 70% 이하라면 원금 손실 가능성이 낮다고 안내드리고 있습니다.
그럼에도 불구하고!
그럼에도 불구하고 올바른 의사결정을 위해서라면 유효담보비율과 고시담보비율, 등기부등본까지 모두 확인해야 해요.
모두를 꼼꼼히 본다면 고시담보비율과 유효담보비율의 차이가 클 때 채권최고액이 과대 계산 되었다는 것을 유추할 수 있을테고, 등기부등본을 통해 하나의 담보에 몇 명의 이해관계자가 묶여있는지, 각각의 대출 시점이 언제인지 등을 확인할 수 있을테니까요.
그래서 투자자 여러분은 유효담보비율과 고시담보비율 모두를 참고하고, 등기부등본을 통해 세세한 대출 내역까지 확인함으로써 실제 리스크를 확인해야 할 필요가 있어요.
투자는 숫자와 개념을 이해하는 순간, 훨씬 선명해집니다.
크플은 여러분에게 유익한 정보를 제공해서 판단을 더 똑똑하게 만들어드리고자 해요. 앞으로도 알쏭달쏭했던 온투업 용어들, 하나씩 같이 풀어봐요. 다음 편도 기대해 주세요!
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| ▣ 상기 내용은 2025년 04월 23일에 발행되었습니다. 당사의 상황에 따라 상품 특성이 변경될 수 있으니, 최신의 상품 설명서를 확인하세요. ▣ 본 포스팅에 수록된 내용은 단순 정보 제공을 위한 것으로, 이를 근거로 행한 금융 거래에 대해 책임지지 않습니다. ▣ 준법감시인 심사필 제C-34호(25.4.21.6개월) ▣ 본 포스팅은 기록 보존을 목적으로 심사필의 유효기간이 만료된 후에도 계속 게시 예정임을 안내드립니다. |
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